Переход к рыночной экономике изменил подходы к проведению жилищной политики в стране. Государство, резко сократив бюджетные расходы на жилищное строительство, оставило за собой обязанность обеспечения жильем только отдельных социально незащищенных категорий и групп населения. Остальная его часть должна решать эту проблему самостоятельно, путем покупки или строительства жилья за счет собственных и кредитных средств.

Все это определяет необходимость поиска путей выхода из такого положения, создания в стране условий и механизмов, способствующих мобилизации средств самого населения, и направления их в кредитно-финансовую схему жилищного строительства. Одним из таких механизмов является система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

В настоящее время долгосрочные жилищные кредиты населению предоставляют в основном универсальные коммерческие банки. Однако, во-первых, ни один коммерческий банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потере ликвидности и банкротству банка. Во-вторых, расширение этих операций, рост масштабов рынка неминуемо ведет к созданию специализированных кредитных организаций, ограничивающихся деятельностью по ипотечному кредитованию населения.

Альтернативным институтом жилищного кредитования могут выступать кредитные потребительские кооперативы граждан. Они являются практически единственной в России формой финансовой организации, где граждане могут получить денежный заем. Эти кооперативы за счет собственных и привлеченных средств предоставляют населению займы на строительство и приобретение готового жилья в рамках создаваемых паевых капиталов или фондов.

Использование в схеме накопления строительных сбережений потребительского кредитного кооператива граждан базируется на принципе кассы взаимопомощи. Граждане объединяются в кооператив и взаимно субсидируют приобретение жилья с рассрочкой платежа.

Модель накопления жилищно-строительных сбережений и осуществления взаимного кредитования в рамках кредитного потребительского кооператива граждан предусматривает создание организационно-финансового механизма, позволяющего гражданам:

· накапливать жилищно-строительные сбережения для оплаты части стоимости приобретаемого жилья и за счет объединения собственных сбережений со сбережениями других участников в рамках системы взаимного кредитования;

· получать возможность использования недорогих кредитных ресурсов для оплаты оставшейся части его стоимости.

Кредитный потребительский кооператив граждан, в отличие от других финансовых институтов, может предложить своим пайщикам несколько вариантов улучшения жилищных условий:

- оплата части стоимости жилья собственными средствами;

- накопление строительных сбережений;

- долгосрочное накопление сбережений;

- использование привлеченных финансовых ресурсов из внешних источников.

Первый вариант улучшения жилищных условий может быть использован членами кооператива, имеющими собственные средства для оплаты части стоимости жилья. По условиям этого варианта пайщику кооператива, осуществившему накопление первой части стоимости жилья, кооператив предоставляет долгосрочный ипотечный заем на неоплаченную стоимость жилья с оформлением договора ипотеки (залога) приобретаемого жилья и закладной, являющейся в соответствии с законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[1] именной ценной бумагой. Жилье приобретается на основании договора купли-продажи и оформляется в собственность пайщика, при этом ограничивается только право распоряжения собственностью, обусловленное ипотекой (залогом). Это говорит о том, что пайщик не имеет права продать это помещение без согласия залогодержателя до момента полного погашения предоставленного кооперативом или иной организацией ипотечного займа (кредита банка).

Улучшение жилищных условий членов кооператива по программе накопления строительных сбережений. Данный вариант следует использовать в случае, если участник жилищной программы не может документально подтвердить необходимый для получения требуемого размера займа по условиям приобретения жилья официальный доход. По условиям жилищной программы кооператив может подтвердить платежеспособность члена кооператива, если он в течение не менее 12 месяцев ежемесячно вносил на свой накопительный счет сумму денежных средств, равную или превышающую величину аннуитетного платежа на планируемую сумму займа. Кроме того, участник жилищной программы может спланировать накопление части стоимости жилья, оплачиваемой за счет собственных средств. На основании договора о передаче денежных средств член кооператива осуществляет ежемесячное внесение на свой лицевой счет целевого накопительного взноса на улучшение жилищных условий (строительных сбережений) в соответствии с согласованным графиком. На сумму внесенного целевого накопительного взноса кооператив ежеквартально осуществляет начисление компенсаций (процентов) за пользование внесенными средствами из расчета процента удорожания выполнения строительно-монтажных работ при строительстве жилья, увеличенного на 0,5%, но не менее ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Сумма начисленных компенсационных выплат, уменьшенная на величину налога на доходы физических лиц, прибавляется к сумме внесенных членом кооператива строительных сбережений. Таким образом, кооператив осуществляет индексацию внесенных членом кооператива сбережений в зависимости от инфляционного изменения рыночной стоимости жилья. После выполнения членом кооператива обязательств по накоплению первой части стоимости заявляемого для приобретения жилья кооперативом или уполномоченной риэлтерской компанией производится подбор жилого помещения из имеющегося предложения на рынке недвижимости и удовлетворяющего Условиям предварительного жилищного договора, а также требованиям члена кооператива. Одновременно с оформлением приобретаемого жилого помещения в собственность члена кооператива с пайщиком заключаются договор займа и договор ипотеки (залога) с обязательным оформлением закладной. С момента государственной регистрации приобретенного жилья на основании договора ипотеки (залога) этого жилья, а также договора займа до полной оплаты оформленного жилого помещения член кооператива обязан за свой счет осуществлять страхование этого жилья на сумму его неоплаченной стоимости, увеличенной на 10%, а также страхование жизни и трудоспособности на такую же сумму.[2]

Еще по теме:

Денежно-кредитная политика ЦБР в 2001 году как средство стабилизации экономики
Основные ориентиры денежно-кредитной политики на 2001 г., разработанные ЦБР, представлены в двух вариантах: Первый – сохранение тенденций и макроэкономических пропорций, сложившихся в 2000 г.; Второй – проведение политики, ориентированн ...

Понятие, характеристика и функции рынка ссудных капиталов
Рынок ссудных капиталов представляет собой сферу функционирования специфических товарно-денежных отношений, посредством которых происходит образование и осуществляется движение ссудного капитала. Для определения современного рынка капита ...

Этапы кредитования
Этапы кредитования являются одним из наиболее важных вопросов в управлении кредитными операциями банка, так как здесь и находят свое применение все наработки банка по снижению риска, поддержанию ликвидности и получению максимальной прибыл ...