В процессе становления и развития ипотечного кредитования есть немало проблем, но среди них имеется ряд наиболее актуальных, требующих к себе самого серьезного внимания и неотложного решения. Это особенно видно по состоянию ипотечного кредитования в регионах, в частности – в Удмуртской Республике.

Рассмотрим основные факторы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования в АКБ «Ижкомбанк» (ОАО).

При долгосрочном ипотечном кредитовании исключительное значение для заемщика имеет установление оптимального режима процентных платежей, то есть схема погашения кредита. Для привлечения новых заемщиков и охвата тех клиентов, которые по тем или иным причинам не могут получить кредит по федеральной программе АИЖК, банк мог бы разработать и предложить новые ипотечные продукты, например, ипотечный кредит для молодой семьи с меньшим первоначальным взносом, кредит с двухнедельным графиком аннуитетных платежей, с регулируемой отсрочкой платежа (ИРОП) или кредит с фиксированной выплатой основного долга.

Ввиду отсутствия предложения таких видов кредитов на ипотечном рынке Удмуртской республики, а также учитывая то, что они оказываются в том или ином аспекте выгоднее для заемщика, чем стандартные кредиты АИЖК, нам представляется, что новые ипотечные продукты будут пользоваться спросом у населения. В этом случае банк не сможет прорефинансировать эти кредиты в АИЖК, но он может назначить приемлемую для себя процентную ставку по ним с учетом того, что все сопутствующие риски будет нести он сам.

Согласно официальным данным, АИЖК в рамках своей программы планирует снизить ставку по ипотечным кредитам к 2010г. до 8%. Данный фактор стимулирует многих заемщиков брать ипотеку сегодня даже под 12%. Для решения этой проблемы АИЖК предлагает тем заемщикам, которые несколько лет назад брали ипотечный кредит под 16%, 15% или 14%, перекредитование под ту процентную ставку, под которую они попали бы по сегодняшним условиям федеральной программы. И АКБ «Ижкомбанк», начиная с 2006 г. уже начал проводить такие процедуры для своих заемщиков. Таким образом, в целях расширения ипотечного спроса необходимо довести эту информацию посредством СМИ, проведения встреч, семинаров и конференций до максимального количества человек.

Решиться заемщику на ипотеку мешает также тот фактор, что, взяв ипотечный кредит на квартиру на 20 или 30 лет, они оказываются «привязанными» к ней и в течение всего срока погашения кредита не могут эту квартиру без разрешения банка ни продать, ни подарить. В связи с этим, банку предлагается отработать схемы, при которых у заемщика появится возможность продажи заложенной по ипотеке квартиры с кредитным остатком, то есть перенос залога с одного заемщика на другого. Некоторые разработки касательно этой проблемы банком уже ведутся.

Увеличить кредитный спрос на ипотеку можно также с помощью выхода на новые рынки: с 2005г. АКБ «Ижкомбанк» начал осуществлять кредитование в городах Удмуртской республики: Глазов, Воткинск, Сарапул, Можга. В малых городах и селах УР большим спросом пользуется кредитование малоэтажной индивидуальной застройки. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию не запрещает банкам кредитовать заемщиков и из других республик, областей: в настоящее время АКБ «Ижкомбанк» предлагает кредиты не только жителям Удмуртской республики, но и Татарстана, Пермского края. В этом направлении банку необходимо продолжать развитие и осуществлять поиск новых перспективных рынков.

Как показал проведенный анализ структуры доходов банка от операций с ипотечным жилищным кредитованием, наибольший удельный вес здесь занимает комиссия банка за формирование кредитного дела и андеррайтинг заемщика. Она составляет 2,5% от стоимости приобретаемой квартиры, в то время как в «Мобилбанке» эта комиссия дифференцирована в зависимости от стоимости квартиры от 0,8 до 2% (чем дороже квартира, тем меньше комиссия), в «Газпромбанке» она не превышает 2%. В этом отношении у «Мобил-банка» и «Газпромбанка» явное преимущество перед АКБ Ижкомбанк». Этот момент становится все более актуальным в связи с тем, что цены на квартиры в долгосрочном периоде повышаются. Следовательно, накладные расходы при оформлении ипотечной сделки для заемщика играют весьма важную роль. Целесообразным видится снижение комиссии банка хотя бы до 2%.

Как показали расчеты, существующая в настоящее время стратегия по удержанию выданного ипотечного кредита на балансе банка в течение 1-2 мес. наиболее прибыльная. Чем выше оборачиваемость кредитных средств, тем большую рентабельность получает банк от выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов. Мы считаем целесообразным рекомендовать АКБ «Ижкомбанк» придерживаться в дальнейшем избранной стратегии.

Еще по теме:

Классификация безналичных расчетов
Основу классификации безналичных расчетов составляют вид расчетного документа, способ организации платежей, характер экономических связей и состав участников (Приложение А). Как видно из приведенной схемы, в зависимости от вида расчетног ...

Правовые и организационные особенности ДМС
В отличие от обязательного, добровольное медицинское страхование основано на принципе свободы договора, означающего добровольное принятие решения страхователем о заключении договора, отсутствие законодательно закрепленного размера страхов ...

Денежно-кредитная политика центрального банка
Рассмотрим основные инструменты с помощью которых Центральный Банк проводит свою политику на открытом рынке. К ним относятся в первую очередь изменение ставки рефинансирования, изменение норм обязательных резервов, операции на открытом р ...